漏水時の対応編 | 漏水時の緊急対応とは？

漏水トラブルが頻繁に起こったり、対応が遅れたりすると入居者の退去に繋がることも少なくないので、高い入居率を維持するためにも漏水時の対応については事前に確認しておくことをおすすめします。

2.マンションで起こる漏水の原因

漏水には、様々な要因が複合的に絡み合って発生しますが、マンションで発生する漏水の原因は大きく分けて以下の２つです。「入居者が原因の水漏れ」「建物の共用部や水道設備が原因の水漏れ」特に、入居者の不注意などで水漏れが起こっているだけであれば、原因の特定は容易ですが、建物や設備が原因の場合、原因の特定は困難になってきます。

2.1　漏水の原因 | 入居者が原因の場合

入居者が原因の漏水として、よくあるケースとしては、

• • ● 洗濯機の給水ホースが外れていた
  • ● 排水溝（キッチンやお風呂など）の掃除を怠り、詰まらせた
  • ● お風呂の水を止めるのを忘れていた
  • ● ベランダに多量の散水をした（ガーデニングの水やりなど）
  • ● トイレにトイレットペーパーや異物を詰まらせてしまった

などがあります。以上の理由であれば原因も明確で入居者への確認と話し合いで解決しますので、対策も容易です。

2.2　建物の共有部や水道設備が原因の水漏れ

原因の２つ目は、建物の共有部や水道設備の故障や老朽化です。外壁の亀裂やシーリングの剥離が起こることで建物内部の躯体が劣化し室内に漏水したり、壁の内部に配置されている給水管がなんらかの理由で破裂し漏水したりといった事例が代表的ですが、主な原因を以下に列挙します。

• • ●老朽化した排水管からの漏水
  • ●過去のリフォームや修繕の際になんらかの不手際で給水管に損傷を与えていた結果、後日漏水した
  • ●外壁材やシーリング（外壁間や）の劣化による漏水
  • ●屋上・屋根・ベランダの防水の劣化による漏水
  • ●水道設備工事の際の排水管の施工不良による水漏れ

これらが原因の場合、特定と施工までに時間を要することが多いです。

3.経年劣化が漏水の原因であれば修繕費用はオーナー様負担

まず、原則としては、漏水発生時の「原因調査する義務はオーナー」にあります。場合によっては、高額な費用になることもあります。

漏水の原因がいかなるものであっても、マンションオーナーの責務としてまずは原因調査を行うことが最優先であり、毎月の家賃を支払っている入居者に安心して生活できる住居を提供することはマンションオーナーとしての役目です。賃貸人（オーナー）が修繕義務を怠ってしまうと債務不履行責任を負担することになってしまいますので、漏水対応の遅延することで入居者とのトラブルが大きくならないように迅速な対応を心がけましょう。

4.漏水対応の基本的な流れ

一概に漏水といっても、漏水の発見から修繕までには、一定の流れが存在します。

4.1　入居者からの連絡への対応

漏水が発覚するほとんどの場合は、入居者からの連絡です。管理会社と契約しているのであれば管理会社が対応してくれますが、自主管理の場合オーナーが入居者と直接やり取りをすることになります。

入居者のクレームを直接対応するとオーナーにストレスがかかりますし、ある程度の専門的な知識も身につける必要がありますので、労力が必要になります。

4.2　漏水箇所の特定

入居者からの連絡情報をもとに入居者の室内や外壁や水道設備を点検します。水道設備からの漏水が疑われる場合、トイレ・キッチン・風呂・洗濯機置場・バルコニーを点検し、漏水箇所を特定します。

ただ、トイレやキッチンなどの目に見える水道パイプからの漏水であれば特定は容易ですが、目に見えない内部の漏水を特定することは時間も労力もかかります。場合によっては点検のために設備を一度撤去する必要もありますので、点検費用もかかります。また、外壁からの漏水が疑われる場合、漏水が１階であれば地上からの点検で特定できますが、２階以上の高層階になると漏水箇所の特定が困難になってきます。

地上からでは漏水箇所を確認・修繕できない場合、漏水が疑われる外壁面に足場を設置したりロープアクセス工法で屋上から作業員が当該箇所にぶら下がって点検することになりますので、点検費用だけでも高額になります。

また、外壁の場合、疑わしい箇所からの漏水ではなく思いも寄らない箇所からの漏水ということもあります。例えば、漏水している部屋に面している外壁からの漏水ではなく、更に上層階の外壁からの漏水の場合などです。

屋上（陸屋根）からの漏水が疑われる場合は屋上土間の防水シートの剥がれや防水塗膜の劣化など漏水箇所の特定は外壁と比べると容易になりますが、傾斜のついた屋根を点検する際に足場を設置し作業員の安全を確保する必要がありますので、点検作業も高額になります。

4.3　外壁や屋上からの漏水の対応から施工まで

外壁からの漏水で最も多いのが、外壁間のシーリングの劣化による漏水や窓やフードなどのサッシ周りのシーリングの劣化によるものです。

１階の外壁の漏水であれば脚立を使用し部分的なシーリングの撤去・充填工事を行えば良いのですが、高層階になると足場を設置したりロープアクセス工法での修繕工事を行ったりと、まとまった修繕費用が必要になります

4.4　修繕後の経過観察と対応

部分的な修繕を一度行ったからといって100%の確率で漏水しなくなる保証はどこにもありません。漏水した箇所はその物件の各部位の中でも「漏水しやすい」箇所であり、適切な補修・修繕工事を行っていたとしても再び漏水する可能性も有れば、補修・修繕箇所が室内への漏水原因箇所ではなかったというケースも当然あります。そのため、後日になって再度漏水の連絡が入ることもありますので、漏水対応のオペレーションは整備しておくに越したことは有りません。

5.損害賠償責任を負う場合の対応

施設賠償補償とは、損害賠償事故を補償するものであり、今回の漏水についていえばマンションの入居者側の過失か、建物の共有部や設備の不良による漏水であるかで、入居者か所有者のどちらが賠償するかが決まります。

所有者であるオーナー様が賠償するような漏水であれば、施設賠償保険で対応されるケースが多いです。（他人の体や家財・財物に損害を与えた場合の補償は住宅総合保険ではできない場合があります。）漏水の際に施設賠償任意保険が適用される事例としては、建物の躯体からの漏水や給排水設備の事故による漏水で、入居者の家財に損害を与えた場合などです。

漏水原因調査の結果で入居者の負担になり個人賠償責任保険に加入されている方であれば保険会社に連絡して対応してもらいましょう。（保険未加入の場合は入居者の自己負担）漏水被害は長いマンション経営の中で経験する事故なので、この機会に今一度、加入されている保険の内容を確認し、いつか起こるであろう漏水事故に備えることをおすすめします。

6.漏水トラブルの対処法の注意点

漏水対応には、「迅速な対応」が求められます。

入居者にとって漏水によるストレスは計り知れないものであり、対応までに時間がかかればかかるほどストレスは増大し、トラブルがより大きくなる原因になります。さらに、漏水対応の遅延によって家具や所有物にカビが生えて破棄せざるを得なくなった場合、物件のオーナーが損害を補償しなければならないケースも少なからずあります。漏水対応を迅速に行うことは入居者とオーナー様の双方にとってリスクを減らす事に繋がりますので、後回しにせず真摯に対応しましょう。

また、「アフターケア」も重要です。

漏水箇所の修繕工事が済んだからといって油断はできません。漏水が疑われる箇所の局所的な修繕を行ったとしても、実は修繕していなかった箇所から漏水していたというケースも有りますし、日が経ってから再度同じ箇所から漏水することもあります。施工後に再度漏水した場合でも漏水対応ができる施工業者かどうかということも事前にしっかり確認しておきましょう。

7.まとめ

自主管理をしている場合、入居者と直接やり取りをして施工業者の手配を行い対応するため時間と労力と知識が必要になることから管理会社に委託されている方が多いですが、それでも漏水の修繕工事を実施するまでにかかる心労は多大なものです。予想もしていなかった漏水が起こった上に予想もしていない修繕費用がかかることがわかり、修繕後も漏水を心配しないといけないとなると、オーナー様はかなりの負担が強いられているといっても過言では有りません。

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