こんにちは！定額制修繕サービス“メンパク”を全国に広げる株式会社メンパクパートナーズです。 定額制修繕サービス“メンパク”は、日本中の不動産オーナーの修繕に対する課題を解決する日本初のサービスです。大規模修繕領域のサービスではありますが、メンパクを通じて不動産オーナーのキャッシュフローを解決するサービスでもあります。
今回は、大規模修繕工事で分かりづらい屋上土間防水の種類について解説したいと思います。
目次
1.大規模修繕工事で、屋上土間防水は必要なのか？
新築物件、築古物件問わず、必ず経年劣化はすべての不動産で発生します。その中でも屋上土間防水と一言であっても、多種多様な工法が存在しますが、どんなに劣化に強い防水工事を実施したとしても、防水効果が落ちてしまうことから、定期的な工事は必要不可欠となります。
大規模修繕工事における屋上防水工事の大きな役割は、読んで字の如く「水が建物躯体の内部に入り込むのを防ぐこと」です。屋上防水工事では、普段不動産オーナーが構造的に登りづらいという側面もありますが、漏水をしてから始めて劣化状況に気付くこともあり、定期的に劣化状況を観測することが必要です。
その他、屋上防水工事を実施する目的は、大きく2つ存在し、どのような目的で実施されるかを見ていきたいと思います。
1.1 防水工事の目的①「建物躯体の強度を保つ」
防水工事の目的の1つめは、水が建物躯体の内部に浸水しないようにすることです。イメージとして、RC造などの建物だと、浸水程度ではビクともしないようなイメージがある方も少なくはないですが、実際問題として、RC造だとしても漏水は、建物躯体の耐水性を著しく低下させます。
なぜ、漏水により耐久性が低下するかについては、木造等では建物躯体を支える柱や梁自体が腐ってしまうことは、想像に難しくないと思います。RC造等のコンクリートでは、漏水自体がコンクリートの中性化という現象を引き起こし、内部の鉄筋にサビが生じることから、爆裂という現象を引き起こします。修繕費用は、いついくらかかるかわからない健全な不動産経営を妨げる要因の1つであることから、最初にしっかりと防水工事を行うことが重要です。
1.2 防水工事の目的②「建物の外観や内観を保ち、安全性を確保する」
構造に関係なく、雨水は躯体内外に様々な変化を起こすことになります。染みや変色を生じさせて見た目を損ない美観を保つことができます。
防水工事を実施することにより、建物の美しさや機能を保ったままで保全する上で、欠かすことができない役割を果たしています。また、防水工事を実施することにより、住民の安全性を確保する役割を持ってもいます。漏水により、コンクリート中性化から爆裂という現象を起こすこともあり、コンクリートの爆裂化は大きな第三者災害にも積んがることがあるので、構造物を維持管理していくうえで、適切な補修等の対策を施す必要性があります。
2.防水工事の工法と流れについて
防水工事には、部位を問わず大きく「密着工法」と「絶縁工法」の2つが存在します。それぞれどのような特徴があるか工法の流れを解説したいと思います。工法は、日進月歩で進化していることから、ここに解説している限りではありません。
2.1 密着工法について
密着工法は、雨水や雪の侵入を防ぐため、に防水層を何層も重ね、下地に密着させる工法で、今日の日本国内の不動産のベランダを始めとして行われるスタンダードな防水工法です。
大きな器具を必要としないため、工期短縮をすることができ、コストパフォーマンスが良いことがメリットです。また、防水層と下地の間に空気を含まないため、居住者等が限られた人の歩行に耐えられるレベルの強度の歩行と人や車などが頻繁に人や車などが頻繁に通行することにも耐えられるレベルの強度である重歩行のいずれにも対応できます。
また、防水面に継ぎ目が生じないことから、見た目が綺麗に仕上がることから、美観という観点からも導入されることが多い工法です。しかし、密着工法のデメリットは、下地に密着させる方法だけに、しっかりと密着させることができる能力があるかどうかが、工事の出来栄えに大きな差が生じることから、DIY等では難しい工法です。
では、密着工法の流れとしては、下記のような工事を実施します。
定額制修繕サービス”メンパク”Sample（メンテナンス報告書より抜粋）
2.2 絶縁工法について
絶縁工法は、密着工法とは異なり、下地と防水層を密着させずに空気を含ませ、通気層を造る工法です。密着工法では、下地の状態に左右されますが、絶縁工法では防水層が下地から浮いているため、下地にクラックや浮きがあったとしても、多少濡れていたとしても施工可能な場合もあり、多くの現場で採用されています。
元々、絶縁工法はアスファルト防水工事で使用されてきた工法でしたが、今では一般的な防水工事にも用いられるようになりました。絶縁工法は、耐久性が高いことからランニングコストを抑えられることから、イニシャルコストは高いものの中長期的には安価になりやすい工法です。
また、下地からの蒸気を通気層を伝って逃がすことができ、防水層への経年劣化を最小限に留めることができることから、下地の膨れが気になるや、複雑な造りをしている箇所の施工に向いています。しかし、絶縁工法のデメリットとしては、人や車などが頻繁に人や車などが頻繁に通行する重歩行はできないことや重量物を設置するには適していません。
3.防水工事は、目的を定めて工法の選択をする必要性があります
防水工事工法は、数多くある中でもどの防水工法を選ぶかは、一概にどの工法が適切なのかは難しいものです。専門業者の中でも、意見が割れることも多く、選択肢の中から不動産オーナー自身が選択することが重要です。
3.1 ウレタン防水工法
ウレタン防水は、防水工事の中でも最も採用されている工法です。防水層自体が軽量であることから、建物躯体に負担がかからない特徴があります。メリットとして、定期的なメンテナンスで雨水や紫外線などによる経年劣化から長期に渡って施工部位を保守することが可能となります。しかしながら、耐久性自体が高い工事ではないため、定期的なメンテナンスができない場合は、向いてない現場があることもあります。
3.2 シート防水工法
シート防水は、塩化ビニールやゴム製のシートを施工箇所に接着し、水の侵入を防ぐ工法です。シート防水では、使用されるシートの材質で、耐用年数が変化します。メリットとして、下地を選ばず施工可能で、ウレタン防止と比較して、耐久性が高い点が挙げられます。
また、シート防水なら短期間での施工が可能になるケースも多く、防水材が既成のシートで厚さが一定のため広い面積でも、むらなく施工可能です。ウレタン防水などでは、防水材と塗装すると乾燥させる時間が必要な上、職人の腕次第でむらが出てしまう恐れがあるからです。しかしながら、シート防水では複雑な施工箇所には向いておらず、凹凸や工程されているものが多い部位には不向きな工法となります。
3.3 アスファルト防水工法
アスファルト防水は、大きく「熱工法」「常温粘着法（冷工法）」「トーチ工法」の3つが存在し、古来より使用されている信頼性の高い工法です。アスファルト防水では、液状の溶解アスファルトと、アスファルトシートを組み合わせて、防水性の高くて厚みのある防水層をつくります。
メリットとして、古来より使用されてきた防水効果の実績が豊富な点です。防水効果に関するデータも豊富であり、メンテナンスを定期的に実施する必要性がない工法です。しかし、工法自体が作業難易度が高く、他工法と比較しても、高額になりやすい点がデメリットとなります。
おすすめの大規模修繕サービス
定額制修繕サービス”メンパク”は、 メンパクは毎月定額の料金で、マンション外部全体の修繕工事とその後のメンテナンスを15年間継続してご提供する日本初の定額制修繕サービスです。「修繕積立金を積み立てていない」「漏水が止まらない」とお悩みの方は、メンパクの建物診断をご依頼ください。
この記事を読んだ方におすすめの記事
メンパクについて
詳しくは下記をご覧ください